按照美國羅伯特·C.凱爾的觀點，商業物業是“一種私有但為公眾提供商業、服務、設施和場地的場所，例如辦公樓宇、購物中心、百貨商店、加油站和停車場等”。商業地產在廣義上講，包括除單純住宅物業、工業物業之外的所有物業形式，商業物業是提供貨物批發、零售、餐飲、娛樂、健身、休閑、演出、博彩、辦公、旅游、住宿等帶有經營性質和公眾服務性質的房地產形式。由于商業地產的組成復雜，特別是超大型城市綜合體，集購物、辦公、娛樂、休閑、甚至交通等功能于一體，所以對商業物業的管理就很復雜，面臨的法律問題更是復雜。
同時由于各個商業物業的主要功能不同，其商業物業管理的重點也不一樣，面臨的主要法律風險也不同，本文根據商業物業管理中普遍存在的法律風險進行分析并提出防范的具體措施。
一、物業管理中易發生的人身損害風險及防范
1、公共設施設備故障造成的人身損害
在商業物業管理中，一般把公共設施設備的維護維修義務賦予物業管理公司。例如電梯、公共扶梯、供水排水管道、公共照明設施等。這些設備設施如果管理不好，就存在人身損害的法律風險。例如不時見諸報端的自動扶梯卡住兒童的手指事件，北京四號線地鐵自動扶梯上行時突然發生故障下行，造成嚴重的人員踩踏事故，直接導致一名15歲男孩死亡的悲劇。商場寫字樓等載客電梯突然下沉，造成乘客摔傷的事件也有很多。
由于物業管理公司是公共設施設備直接管理人，所以對于這些設備設施故障造成的人身損害應該承擔賠償責任。雖然電梯公司也有質量保修的義務，對質量事故也應該承擔責任，但是由于電梯使用人往往并不知道電梯的供應商以及聯系方式，所以一旦發生訴訟，受損害人會選擇直接起訴物業公司，給物業公司造成經濟和名譽上的損失。
為了防范公共設施設備故障造成意外人身損害，首先，物業管理公司應該經常檢查各項公共設施設備的運行情況，最好的方法是委托供應商定期檢修，因為供應商更具有專業能力和專業水平，而物業管理公司則往往不具有這樣的專業能力。其次，物業管理者應該作出必要的提醒，尤其是在容易發生人身損害事故的設施前張貼必要的提醒標記;再者，一旦發生事故，應該積極協商解決，同時聯系設備供應商，并明確雙方應該承擔的責任。最后如果一旦發生訴訟，最好請求法院追加設備供應商為共同被告，以便減輕自己承擔的責任。
2、商業物業因消防安全管理措施不到位，發生火災造成人身損害及財產損害
商業物業火災事故多發生在大型購物商場、批發市場和酒店，每年因重大火災事故造成嚴重人身損害和財產損失的也有不少典型案例。
雖然火災事故因起火原因的不同，責任人也會有不同，確定侵權責任也是比較復雜的一個問題，但是由于商業物業的所有者或物業管理者是商業物業的所有者或者直接管理者，對火災事故具有不可推卸的責任。同時火災事故足可以讓一個商業物業徹底失敗，損失的不僅是財產，更是一個物業地產長期發展的機會。
因而，物業管理者應該高度重視消防安全的管理，首先完善相關安全消防設施，如自動火災報警裝置和自動滅火裝置;其次要定期組織檢查排除隱患，把消防安全隱患消滅在萌芽階段。尤其是物業管理不僅要做好公共區域的消防安全管理，也要做好各個商戶的消防安全管理，加強監督檢查的力度，在物業管理合同和租賃合同中明確約定消防安全管理的義務和責任。
3、商戶經營中發生的人身損害
在商戶自己的經營活動中，也會發生一些人身損害事件。例如餐飲業商戶經常發生的火鍋燙傷顧客事件，游泳健身房中發生的顧客溺水死亡、健身不當造成的人身損害事件，劇院演出、展覽活動中組織不當造成的踩踏事件等。
商戶作為承租方或者物業所有者，在自己的經營中發生的人身損害，一般由其自己承擔賠償責任，商業物業管理者只要盡到安全管理的責任和義務，就不應該承擔賠償責任。但是由于顧客有時并不知道實際的經營者是誰，所以他往往會把物業管理者一起告上法庭，對商業物業管理者造成不好的影響。因而物業管理者對于商戶經營中發生的人身損害風險不能因為自己不承擔賠償責任而高高掛起，漠不關心。
為了避免商戶在經營中發生人身損害事件，物業管理者首先應該在物業管理合同中明確商戶對自己經營中發生的人身損害承擔賠償責任;其次要根據商戶經營的不同類型，制定防止人身損害的具體防范措施;最后也可以收取商戶一定金額的人身損害風險保證金，一旦發生人身傷害事件，可以先用這個資金進行人身救助或支付人身傷害賠償金。
4、商業物業管理中發生刑事案件造成的人身損害
在商業物業中也不可避免地會發生刑事案件，例如酒店中發生的故意殺人、故意傷害事件，商場發生的搶劫、搶奪案件;
在商業物業中發生刑事案件，要根據物業管理者是否盡到必要的安全保護責任來判斷是否需要承擔對受害者的賠償責任。物業管理者為了避免對在物業管理范圍內發生的刑事案件承擔賠償責任，首先在安全保護硬件設施上做到完備，不能給罪犯提供可乘之機，例如監護設施齊全，安全防護門牢固，必要的報警設施等。其次，要履行安全保護的職責，必要的巡邏等，在發生刑事案件后第一時間報警;最后注意保留監控錄像、保安巡邏記錄等錄像資料作為免責的證據;
二、物業管理中易發生的財產損害風險及防范
1、因物業發生進水、漏雨等造成的財產損害
夏季多暴雨，如果物業地勢較洼，就容易倒灌水造成商戶的財產損失;如果商業物業防水做得不好漏水也會造成商戶的財產損失。這在一般的商場租賃中比較普遍，比較典型的是濟南泉城廣場倒灌水事件，造成巨大的人員傷亡和財產損失。
對于商業物業倒灌水造成的損失，商業物業管理者是否承擔責任，商業物業管理者一般會用不可抗力來抗辯，但是根據已有的判例來看，法院并不會支持不可抗力的說法，因為暴雨是可以預見的，比較有說服力的事實是我們已經有比較準確的天氣預報了。由于物業管理者應該保持租賃物符合約定的用途，這是合同法對出租者規定的法定義務，所以如果進水導致商戶經營的財產損失，物業管理者就違背了其法定義務，就應該承擔賠償責任。
同理，對于停在地下車庫中的車輛，如果由于進水導致損害，物業管理者也應該承擔賠償責任。
所以，為了避免由于倒灌水造成商戶的經濟損失，物業管理者應該事先做好預防措施，尤其是地勢低洼的地方要及早準備防汛袋，必要時派人員值班看守;同時也提醒商戶做好自我預防措施。
2、因物業被盜發生的財產損害
無論商場還是寫字樓都容易發生盜竊事件，尤其是出售貴重物品的商場，安全防盜任務仍然很艱巨。
對于商戶因盜竊而產生的財產損失，物業管理者是否承擔責任，也是一個很有爭議的問題。但是根據合同法和侵權責任法的相關規定，物業管理者只有在有過錯的情況下才承擔法律責任，如沒有盡到商場安全保護義務，沒有在物業管理范圍內設置監控設備，商業物業防盜設施不健全等。
因而為了避免商戶的財物被盜，也為了物業管理者避免承擔賠償責任。物業管理者要加強對商業物業的安全監督管理，首先，要有全方位的電視監控系統，能對商業物業的所有經營范圍進行日常監控;其次，保安人員的合理分工和配備，門崗人員和內部安保人員的相互溝通順暢，發現可疑人員及時交流信息。再者，加強對出售貴重物品和重點場所的監控安保。最后，發生盜竊事件后，及時報案并提供有關的監控錄像資料。
三、物業管理中易發生的知識產權侵權糾紛
1、商業物業品牌化戰略造成的商標權等侵權糾紛
一個成功運作的商業地產項目，一定是成功實行品牌化戰略的物業，通過建立自己的物業品牌，不僅提高品牌的經濟效益和社會效益，同時還大大提升了物業本身的價值。例如國內運作比較成功的萬達廣場、國貿、華貿中心、大悅城等商業物業項目。
在商業物業實行品牌化的戰略中，也會發生侵犯商標權、著作權等知識產權的情形。因為國內還存在不少模擬甚至抄襲商標的情況，一般是小城市的抄襲大城市的，大城市的抄襲國外的品牌等，通過模仿快速提升自己項目的品味，提高租售的價格。但是這對于一個有著長期品牌發展戰略的房產公司來講，實不可取。
因而，在物業品牌化發展中，一定按照物業的文化品味和商業定位準確確定自己的品牌，有創造性地建立自己的品牌體系，是我國商業開發商面臨的重要課題。
2、因商業廣告、商業標示造成的侵權糾紛
商業物業在管理中，必然要有商業廣告，商業物業也有重要的標示，這也可能存在侵犯別人商標權、著作權和專利權等知識產權的情形。
所以在商業物業的管理中，要強化知識產權保護的法律意識，自覺尊重別人的知識產權，同時不斷創造自己的知識產權。
3、因商戶經營假冒偽劣產品造成的侵權糾紛
因商戶經營假冒偽劣產品造成的侵權糾紛，物業管理者只要沒有過錯，是不承擔責任的，由商戶自己承擔有關法律責任。
但是如果發生商戶經營假冒偽劣商品的情形出現，會影響商業物業的整體品位，進而影響商業物業的整體發展，所以物業管理者應該積極采取措施防止商戶經營假冒偽劣產品，侵犯別人的商標。一旦發現，要商戶承擔嚴重的違約責任。
此文分享自中國物業管理